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住展雜誌:北市百坪豪宅恐掛蛋
發布日期:2019-04-12   房地產新聞
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住展雜誌:北市百坪豪宅恐掛蛋

據住展雜誌統計,台北市2019年第一季截止,全棟規劃為100坪以上的豪宅建案竟掛零(不計重推案)。2019年第二季,也沒有純百坪以上豪宅案預計開賣。假如信義區豪宅案「陶朱隱園」未在2019年開賣,北市2019年將成為近十幾年來、首度沒有純百坪豪宅建案釋出的年度。
 
住展雜誌企研室經理何世昌表示,2019年房市推案量雖大,但建商在規劃產品時大多走保守路線,銷售難度較高的純百坪豪宅案反而被捨棄,透露出建商對房市的看法,並不如表面上那麼樂觀。
 
純百坪豪宅案 市況強弱先期指標
 
全棟規劃百坪以上的豪宅建案,因為坪數大、總價高、客戶刁,銷售上並不容易,所以往往在市況較好時,建商才會有信心推出這類產品。換言之,純百坪以上豪宅案的多寡,通常與房市景氣有些關聯性。
 
2013年正值房市多頭高峰,當年純百坪以上的豪宅案推案蓬勃,總案量達900億元;「西華富邦」、「松濤苑」、「國美大真」、「玉光」等知名豪宅社區,都是於當年推出。2014年房市景氣轉弱,是年,百坪豪宅案量比腰斬更慘,僅剩約350億元。
 
雖然房市在2015年到2017年間市況不佳,房價跌跌不休,但建商仍未放棄這塊市場,每年都有純百坪以上的豪宅案出現。
 
2018年衝出次大量 2019年卻陷低谷
 
到了2018年,在房市回溫、肥咖條款,以及台商回流諸多利多激勵之下,純百坪豪宅案爆出850億元大量,僅次於2013年,指標豪宅案如「One Park Taipei元利信義聯勤」、「冠德信義」、「元大晶華」、「Jade12」等。
 
2018年豪宅成交量回暖,又有台商回流議題激勵,但2019年市場卻十分詭譎,迄今仍未見到純百坪豪宅案出現,而籌備中未開賣的豪宅指標案,如「首泰信義」、「世界明珠」、「Diamond Tower」等案,均不是規劃全百坪以上。目前台北市籌備中未開賣的純百坪豪宅,就僅剩「陶朱隱園」一案。假如該案開賣時間延到2020年,那麼2019年北市純百坪豪宅掛蛋的機率就會大增。
 
三個因素 舊豪宅案笑了
 
何世昌分析,建商縮手不推百坪豪宅案的原因,一是線上未售出的百坪豪宅案供給量龐大,而且各具特色,品質與規劃更是一等一;此時若有建商推出新案,勢必要面對價格與產品力的激烈競爭,新案不見得打得贏舊建案。
 
其二、台北市條件好的菁華建地,在過去幾年已陸續開發,「最好的都拿出來在檯面上了」,現在市中心面積大且方整的素地所剩不多,要找到適合推百坪豪宅案的素地不容易。至於區段條件較好的都更案,常常為了滿足地主戶的需求而規劃部份比例的中、小坪數,無法全作百坪以上。
 
第三、2019年建商在產品規劃上「比較不敢衝」,同時為了避稅,寧願走彈性、靈活策略,通常選擇把坪數切小一點,若客戶有百坪以上的需求,再用合併戶的方式來因應。從實務上來說,兩戶要合併成一戶比較容易,也能夠避開豪宅稅。
 
何世昌指出,台北市百坪以上豪宅推案冷清,對銷售中的豪宅案反而是好消息,因為代表市場上沒有新競爭者出現,賣壓不會再加重。所以,2019年可以說是豪宅案的「銷售好時光」,業者若能把握這段供給空窗期加強銷售,價格上再讓點利,進一步擴增成交量,將有助於豪宅市場持續復甦。

 

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