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高力國際 亞洲不動產投資布局在產品上及區域上將更多元化
發布日期:2019-04-22   房地產新聞
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高力國際 亞洲不動產投資布局在產品上及區域上將更多元化

根據高力國際最新發布的2019年第一季「亞洲地產市場白皮書」指出,2019年中美貿易戰緊張氛圍淡化,以及各國祭出政策利多、稅務改革以及城市基礎建設陸續實施的帶動下,預期亞洲主要國家及城市房地產情勢相較樂觀,在投資者多元化投資布局的驅動下,投資標的從過往集中在辦公大樓以及住宅等傳統房地產,逐步轉向遠離市區的數據中心、倉儲類工業地產以及開發中項目。
 
2019年首季亞洲房地產重要大事,係為印度發行首檔REITs-「Embassy Office Parks」。由黑石集團所主導,該包含2棟複合開發案、9棟純辦公大樓、1棟旅館及1座太陽能園區,總面積超過300萬平方米(約91萬坪),首次公開便募集約6.87億美元(逾200億元),此檔REITs的發行亦被視為印度房地產進軍世界舞台拉開序幕。
 
台灣:市場動能龐大,首季成交金額創新高
 
台灣在市場氛圍相較樂觀的情形下帶動商用不動產總成交額在第一季微升至7.13億美元(近214億元),延續2018年走勢,自用型買家活躍,辦公大樓及工業不動產需求持續強勁。受到現有辦公大樓供給有限的影響,本季只有兩筆整棟交易,分別是「志嘉水曜」及「壹傳媒大樓」,成交金額約9,300萬美元(約28億元)。受辦公室供給緊張及2018年與自用買家達成多宗整棟辦公室的預售協議所帶動,開發商都積極物色適合辦公室用途的土地。
 
在第一季,工業不動產整體成交額為4.03億美元(約121億新台幣),佔市場總成交額的58%,主要買家來自光電、光學及DRAM產業等。例如,作為世界領先的光學鏡頭設計和製造商之一的大立光電在第一季便買入台中工業區的兩筆工業用地。
 
土地交易本季因有數筆指標標售案件帶動,首季土地總成交額為20.4億美元(約614億元),創下自2013年第四季以來第二高的季度成交額,並較2018年第四季增長40%。
 
在第二季,辦公大樓及工業不動產仍將繼續成為投資焦點。2019年在台北市中心並無新增辦公大樓供給,且大部份現有供給稀少釋出下,會帶動外溢效果;因此預期投資者及自用買家會轉向大直、內湖、南港及新北市等外圍商業區。
 
此外,台灣首季商用不動產加土地交易總額已逾800億元,為歷次同期調查新高紀錄,不過,相較鄰近主要城市北京、上海,甚至是香港,卻僅是鳳毛麟角。
 
北京:辦公大樓最受投資者看重,並積極入手
 
再進一步分析亞洲主要城市首季商用不動產交易情形,北京第一季整棟大型交易總額達51億美元(約1587億元),相較2018年同期成長5成,產品以辦公大樓或可改建為辦公大樓的物件最受青睞,包括融創集團以30億美元收購泛海集團在海淀區的土地,以及京東集團花費4億美元購入首創集團於海淀區一家飯店並改建為辦公大樓最具代表性。
 
由於供給有限,北京的投資市場在2019年仍是機會導向,建議投資人應加速決策速度,以免錯失標的。此外,由於北京市政府發布的「北京2019年重大項目計畫」中,有82%的項目位於非核心商業區,因此我們認為新興發展區將提供更多投資機會,其中以豐台與通州較被看好。
 
上海:城市基礎建設提振投資者對房地產的信心
 
上海首季整棟商用不動產成交總額為96億美元(近3000億元),相較2018年第4季成長約8%,以辦公大樓(含產業園區)為投資者首選。其中前三大知名交易為融創集團斥資42億美元收購泛海集團資產、近期完工的北外灘「一方大廈」售出總金額達6.86億美元,以及普洛斯以1.57億美元(約48億元)買下張高江科技園區的「盛銀大廈」。
 
持續投入城市基礎建設以及政府較為放鬆的管制手段,都被視為上海房地產投資的利多因素,因此預期投資市場將持續增溫,除了辦公大樓以外,產業園區、零售及長租型公寓也將成為關注重點。
 
香港:房地產需求持續,投資者重拾信心
 
由2018年延續到2019年初,香港因受中美貿易衝突與股市疲弱等不利因素衝擊,投資活動減緩,市場持續盤整,所幸到第一季末,投資信心逐漸恢復。首季共有6筆整棟成交紀錄,不動產成交總額約13.82億美元(約430億元),其中最受矚目的要屬Mapletree把東九龍新落成商廈豐樹中心以11.47億美元賣給私募股權公司PAG。至於,土地交易部分有兩筆重磅交易,新鴻基從政府標售土地中,以14.35億美元標得九龍內地段第6551號,同季度新鴻基再度出價8.04億美元從政府標售土地中標得大埔市地段第244號。
 
另一件大事為香港政府將重新推出的「工廈活化2.0計畫」,允許變更使用項目及增加商業容積等,雖細節尚未落實,但預料將會引起一波收購舊工廈大樓的熱潮。此外,在市場流動性充裕情況下,辦公大樓及零售仍將受到投資者青睞。
 
高力觀點:雖然中美貿易爭端及美國經濟放緩為亞洲不動產市場隱憂,但在利多消息如利率緩漲與政府基礎建設持續,以及機構法人需求依然穩健的帶動下,2019年亞洲市場的投資機會仍具吸引力。除了一向受投資人青睞的市中心辦公大樓外,我們預期外圍地區、工業、物流倉儲、產業園區等,將吸引投資者目光。

 

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