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變數太多 永慶房屋:房價難有上漲空間
發布日期:2019-06-19   房地產新聞
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變數太多 永慶房屋:房價難有上漲空間

根據永慶最新民調指出,43%創消費者看平房價,創4年新高,房價呈現平盤整理格局,數據顯示,41%消費者看壞2019年下半年國內經濟景氣。根據永慶房屋2019第三季網路會員調查,全台認為房價維持不變的比例,由上季的40%增加3個百分點至43%(圖一),連4季走升,同時也是4年新高,房價呈現平盤整理格局。
 

 永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析:2019年以來房市買氣回溫,讓房價獲得支撐,房價由過去緩跌格局逐漸轉向平盤橫向整理,維持不變的持平盤整趨勢漸增,且已是調查4年來新高,顯見消費者購屋信心回升。不過,消費者看跌仍高於看漲,看跌比重仍有38%,接近4成,在目前自住市場下,房價難有上漲的理由。
 
那麼,消費者對於2019年下半年國內經濟表現的看法為何(圖二)?41%消費者看壞2019年下半年經濟,認為2019年下半年經濟表現較上半年差,謝志傑說明,全球主要經濟機構普遍看壞2019年景氣,加上美國與中國、歐洲、印度貿易爭端升級,下半年不確定性增加,全球經濟面臨需求放緩的挑戰全球皆面對景氣下行風險,澳洲已降息1碼應對不景氣,FED則暫停升息,未來半年甚至不排除降息的可能,因此,消費者看壞國內經濟表現,對於房價的看法也難有上漲的預期,房價橫盤整理的格局實屬合理。
 
中美貿易戰引爆已持續超過1年,但近期貿易衝突有擴大趨勢,再度出現卡關,那麼,貿易戰升級是否會影響消費者購屋意願呢?根據本次調查顯示,59%消費者認為中美貿易戰不會影響購屋意願,若以七都來觀察,發現新竹有56%消費者認為中美貿易戰會影響購屋意願,是七都中唯一過半的都會區,謝志傑指出,由於新竹是科技重鎮,對於貿易戰可能衍生的科技戰較為敏感,因此購屋意願也明顯受到影響。
 

 那麼消費者對於資金避險標的的選擇為何(圖三)?根據本次調查顯示,房地產打敗黃金、定存,成為消費者資金避險的首選,占比為34%,創一年來新高,此外,房地產除了保值與避險外,還有投資效益的功能,謝志傑說明,本次調查消費者是否有意願投資房地產收租(圖四),有高達67%消費者有意願,其中68%偏好投資住宅型產品,觀察七都投資偏好,發現雙北市有商辦投資需求,而新竹、台中則有廠房收租之投資需求。至於對投資報酬率的期待值,1.5%至3%區間的占比53%最高,而投報率主力落在2%~2.5%之間。
 
謝志傑指出,中美貿易戰歹戲拖棚的影響下,通膨展望溫和,但經濟出現逆風,FED不排除有降息可能,全球金融市場動盪,加上國內人口老化、少子化趨勢明顯,退休理財規畫成為重要課題,如何創造被動式收入成為顯學。目前國內定存利率僅1%左右,若買房收租,投報率約有2%,吸引消費者首選房地產做為資金避險、投資理財的標的。謝志傑補充,金融商品波動過於劇烈,穩定的投資更受消費者青睞,目前國內低利環境持續,連帶房貸利率也下探至低檔,而租金則是以非常緩慢的速度逐年成長,在「兩降一升」的環境下,買房收租預期也將成為重要的退休理財工具。
 

 消費者認為何時是最佳購屋時機(圖五)呢?謝志傑指出,根據本次調查結果顯示,發現78%消費者認為2020年後才是購屋好時機,認為2019年下半年是購屋好時機的比重僅22%,顯見面臨中美貿易戰、總統大選等變數下,消費者普遍放緩購屋腳步,期待局勢明朗化之後再進場購屋。
 
若消費者有意在2019年購屋,需求為何?謝志傑指出,從調查結果發現,消費者仍以自住首購、換屋這類自住型買盤為大宗,占比為67%,較上季減少3個百分點,在房價平盤整裡的狀況下,市場趨於穩定,置產、長期收租的收益型需求也出現增加的趨勢,其中,雙北市置產、投資均有明顯提升,投資置產需求轉強。
 
那麼,消費者能接受購屋區域至上班地點的通勤時間是多久呢?根據本次調查結果,謝志傑說明,全台58%消費者可接受通勤時間在30分鐘內,而雙北由於房價相對較高,因此願意以時間來換取買得起的總價,通勤時間能接受的時間增加至1小時內。
 
本次永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查,採「電子郵件」方式寄發永慶房仲網會員。調查時間2019/5/15~2019/5/31。回收有效問卷數為993份。在95%的信心水準下,樣本抽樣誤差為正負3.0%。

 

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