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房地產交易實價 應有估價專業認證
發布日期:2013-09-11   房產知識+
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房地產交易實價 應有估價專業認證

【住展房屋網/台北報導】對「有土斯有財」這句話,或許現在已不是人人有機會實踐,但至少仍耳熟能詳,此乃華人社會特殊的民族性之一;也因為如此,和其他國家或地區比較起來,華人更把房地產視為重要的財富形式,進行直接投資的比例一直都相當高。
 
不過這是從經濟或財富角度審視,要是從感性或心理面切入,其實也代表對自己所持有的土地及地上物(房產),往往存有更深厚的感情,而且會認為我(家)的房地產更(最)有價值。基於這樣的出發點,台灣官方基於所謂公益或建設之所需,必須徵收私人土地時,往往就會遇到更大的阻力、如爭議未止的士林文林苑都更案,及最近又鬧得沸沸揚揚的苗栗大埔強徵案,都有類似的因素在內。
 
不過除了這項非理性因素外,其實政府在進行任何土地徵收時,碰到的真正難題,還是徵收價格的認定上,無論區段徵收的抵價地,或市地重劃的抵費地,都需要這方面的資訊;尤其近年官方更已改採市價為補償金依據,因此交易資訊透明化更顯重要。
 
換言之,不動產市場價格資訊透明化,不僅有助縮短一般交易時,買賣雙方對價格認知之差距,讓交易秩序趨於健康,政府因建設等需要進行土地徵收時,被徵收的私人地主,也有客觀依據可循,進而使徵收過程中,因(補償)價格認知不同而產生爭議的可能性降到最低。此外,長遠來看,實際交易資訊勢必也會是(不動產)課稅之依據。
 
的確,無論從哪個角度切入,房市交易資訊透明化都非常重要。然而國內實價登錄實施一年多來,住展企研室觀察發現,除累積量仍少、代表性仍不足外,還出現許多其他問題,如缺乏足夠稽核機制,導致揭露資料屢見錯誤等。此外,制度面上也還有檢討空間;發跡於新竹,近年積極進軍大台北房市的志嘉建設總經理張耀仁就指出,經過三年五載後,現階段資料很可能就和之後實際市價有所出入,影響徵地補償等作業,因此他認為,登錄過程應需有估價專業介入認證。
 
然而現階段要求進行登錄的,是地政士及經紀業者等角色,這和估價師其實有極大差別;前者(地政士)只是代為操作相關文書等流程,層級偏低,也並不需簽章負責。但如同建案開發需要建築師、結構技師等師字輩專業人士簽章認證一樣,實價登應該也需要類似的認證制度,否則所謂市價,很可能仍將是各自表述:長此以往,就算(實價登錄)資料累積量足夠,可信度可能還是會出問題,相信這絕對不是官方當初設計推出此制時,所希望看到的結果。

 

 

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